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7批次上新!内环供应激增!地铁盘卷起来,“捂盘侠”憋不住了?

第一地产 2023-08-24




2023年7批次

网上房地产 

8月2日,上海第7批次新房迎来了官宣,本次共涉及23个楼盘,6805套房源。值得一提的是,经过五批次的“冷静”、六批次的“过渡”,今年七批次迎来了一波品质好盘。



1

供应

改善居住家庭,机会来了

本次官宣的七批次新房涉及浦东、普陀、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦等10个区,其中供应量最大的区域来自于浦东,共8盘入市。


1批次:25个,6958

2批次:29个,6855

3批次:29个,6804

4批次:24个,6808

5批次:26个,7087

6批次:26个,6634

7批次:23个,6805


从环线来看,这次内环供应聚集了4大新盘,主要位于杨浦和普陀两区,总计约965套房源,已经是2023年至今内环单批次供应最多的一次了。


其中,备受关注的应该是中海海上和集了,项目拿到了12.1万/㎡的备案均价,比起隔壁的瑞仕云曜璟庭10.99万/㎡,高了1.1万/㎡。据说是项目装配的标准要更高规格一点。


2

房价

10万+供应激增

从备案均价上来看,七批次新房中最高备案均价是12.39万/㎡,最低备案均价是21179元/㎡。


均价6万/㎡以下:11个

均价6万至10万/㎡:6个

均价10万/㎡以上:6个


众所周知,受多方面原因影响,10万+楼盘发证速度变慢,七批次这次终于爆发,均价10万+高端楼盘云集,多达6个,占比近4成。


7批次的低价盘不多,主要集中在奉贤、青浦和金山,但是位置都相对比较偏。比如青浦重固镇的新长宁·水韵名邸,虽然是3字头的均价,但是出行要乘坐公交才能换乘地铁17号线。还有位于奉贤奉城的水榭兰亭,2.55万/㎡的均价,同样也远离轨交辐射区,只能依靠本地去化。


3

积分

千万级“内卷”,积分预期降低

由于7批次高端住宅房源供应增加,内卷之下积分可能会有所下降。


大概率触发积分的项目有天汇玺和苏河玺。两个项目皆是收官房源!这也是目前苏州河畔非常具有性价比的房源,在这之后,苏州河沿线新盘即将断供!大概率积分预估60+!


天汇玺推出120套,不仅有106㎡和141㎡,还有洋房101㎡大三房、157㎡大四房。苏河玺这次开383套,因为这批次房源位于小区最北面,户型为107㎡的3房为主。


天汇玺

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此外,北蔡的开云艾尚里亮相7批次,价格没上10万+,最终定格在9.8万/㎡,作为内中环稀缺的洋房,大概率低积分触发。


开云艾尚里

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七批次新房中,高阳新里遇上了中海,积分预期下降。高阳新里作为上海城投控股首入杨浦滨江的海派人居范本,是继露香园、新江湾首府又一更新力作。首开推出68㎡、89㎡、140㎡洋房,约196㎡别墅,均价给到了123920元/㎡。


高阳新里

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10万+的项目中,品尊国际可能不会触发,比起苏河玺和天汇玺,品尊国际是内中环项目,价格比肩内环,失去了价格优势。但胜在品质过硬,对居住品质有追求的购房者,自住无忧。


4

地铁

“千人摇”再度回归

七批次地铁盘“质量上乘”——理想之地二期、嘉悦云上四期,还有佳运瑞璟湾、瑞仕半岛璟庭、华发半岛华庭、16号线周浦站旁,都有轨交+学区预期。


嘉悦云上已经三开三罄,300米内学校、商业、地铁,还有产品的认可度已经被市场证明了,四期也足足加推538套。


理想之地,地铁直线约200米,出门万达+三甲医院,还有优质教育,二期又要加推615套。


理想之地

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瑞仕半岛璟庭,最后收官建面约98-160㎡叠墅+高层产品,未来将是双地铁小区,周边还有约10万㎡的森兰印象城。


佳运·瑞璟湾,1号&18号线双轨地铁房,项目一街之隔有红星幼儿园,往北约600米的共富实验学校是一所九年一贯制公办学校,也是目前宝山区设施最先进的学校之一,周边还有贝贝佳双语幼儿园、共富小学等学校,全龄教育资源一站式配齐!(新房不承诺对口学校,具体以实际为准)


作为浦东唐镇 2号线地铁盘——华发半岛华庭,项目周边有东方幼儿园(诚礼部)、福山唐城外国语小学(培德校区)等。(新房不承诺对口学校,具体以实际为准)项目前2次的入围分,分别为南区 79.44,北区 74.16,入围门槛较高。


招商市政公园1872紧邻16号线周浦站,周边商业、轨交、公园、学校等资源都很丰富。招商是否会再创公园1872传奇,拭目以待!


5

老盘

意外入市的“捂盘侠”

万万没想到,松江九亭的贝尚湾竟然出现在7批次名单里!老牌社区贝尚湾,早在2007年就开始入市了,是一个约50万㎡的大型居住社区。这次贝尚湾192套房源,价格是54000元/㎡。要知道,目前小区二手房挂牌均价约6万+/㎡,一二手倒挂明显。


另外一个老盘社区,来自于浦东康桥板块的绿宝园。小区从2000年一期开始,到项目六期绿宝锦庭的入市,已经经历了20多年的时间。如今,社区内部的建筑、景观和配套,依旧维持了良好的品质感。上一次推盘是去年7月,以92.1分触发积分。这一次又限量加推38套,高分选手可以冲。


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